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马鞍山市市辖区城镇低效用地再开发利用存在的问题和建议

admin10个月前 (09-26)马鞍山产业信息48

　　摘要：马鞍山市1956年建市之初，就依托钢铁冶炼等重工业产业，经济社会发展较快。但是随着经济结构转型不断深入，原有产业用地的使用效率明显偏低，低效用地一定程度影响和制约了全市经济优化升级的步伐。近年来，马鞍山市高度重视低效用地清理处置工作，将其作为转变经济发展模式的一项重要举措，但在具体工作推进中，面临着历史遗留问题多、处置措施不细致等诸多难题。该文对2013—2017年马鞍山市市辖区土地出让和城镇低效用地现状情况进行了梳理，利用该市土地利用现状库相关统计数据，分析了其市辖区低效用地的总体数量、分布比例、形成原因;借鉴我国低效用地再开发利用的实例和先进经验，提出了马鞍山市市辖区低效用地再开发利用建议。

　　关键词：低效用地;再开发;利用;问题;建议

　　1 马鞍山市市辖区目前低效用地现状

　　1.1 基本现状按照马鞍山市城镇低效用地认定标准，确定规划范围内城镇低效用地共计52个地块，总面积323.8852hm2，主要位于主城区、东部新区、马鞍山慈湖高新技术产业开发区、马鞍山经济技术开发区、马鞍山雨山经济开发区、安徽博望高新技术产业开发区和马钢用地區内。按照城镇低效用地形成原因划分，宗地内连片空闲土地超过1.33hm2以上的低效用地202.7452hm2，布局散乱、设施落后的低效用地55.7011hm2，产出水平明显低于当地平均水平的低效用地65.4389hm2;按照城镇低效用地类型划分，低效城镇用地131.5104hm2，低效工矿用地192.3747hm2。

　　1.2.1 低效工矿用地比重较大低效工矿用地面积192.3747hm2，占城镇低效用地总面积的比重为59.40%，是比重蕞大的一种低效用地类型。马鞍山是以发展工业为主导的城市，在市辖区范围内的属省级以上4个开发园区（马鞍山经济技术开发区、马鞍山慈湖高新技术产业开发区、马鞍山雨山经济开发区、安徽博望高新技术产业开发区）内的工业用地比重较大，部分工业用地因利用强度、利用效益低而被认定为低效用地。

　　1.2.2 工业园区和新开发区域内城镇低效用地比重较大马鞍山市市辖区内包括等4个市属省级以上开发园区，园区内城镇低效用地面积197.1884hm2，占低效用地总面积的比重为60.88%。从空间上看，城镇低效用地较多分布在东部新区、雨山开发区东部片区、市经济开发区采石河以南片区，该类区域相对中心城区内其他区域，开发建设时间较晚，属于目前正在大力开发建设的区域。

　　1.2.3 市辖区内主城区低效用地数量较多由于主城区建立较早，依托马钢不断扩大，规划引领和管控不足等原因导致市辖区内主城区低效用地数量较多。非主城区中博望区由于民营经济发展较早较快，土地资源利用较为充分，但存在建设较早，容积率较低，工业厂房布局和居民生活居住区交错不合理等情况;原示范园区主要是因为早期招商引资过程中由于园区产业定位引进了一批光伏光电企业，随着国家政策调整，大量光伏企业受影响导致资金链断裂，已出让地块的光伏企业无力继续开发建设。

　　2.1 土地供给不合理一是单宗供地规模过大，为留住企业，部分项目土地供应规模较大，而企业有的是分期建设，或是预留部分土地作为发展用地，待提能扩产后再开发，企业入驻后实际土地利用并不高。二是不具备开发建设条件就供地，征地补偿不能按期完成，用地单位不能按合同约定时间开发建设，错过发展蕞佳时期，致使土地低效利用，如市经济技术开发区内新天地置业（凡尔赛公馆）项目，该项目于2010年供地，但由于拆迁、农田补偿款未能完全解决等问题，导致土地未能如期交付，企业拿地后错过土地市场较好的时期，首批建成商品房上市时间为2015年，此时马鞍山市处于土地市场低迷期，商品房价格下降明显，导致企业投资期望降低，土地低效利用。

　　2.2 产业结构不合理马鞍山市坚持市场导向、企业主体、政府引导，充分运用“互联网+”思维，推进传统产业结构优化、技术创新、品牌提升，推动管理技术、研发设计、现代物流等生产性服务与传统产业融合发展，巩固提升传统产业主支撑地位，努力提高产业核心竞争力。但是，由于部分传统生产企业低产出、低质量、低效益，产出效益低于同行业平均水平，土地利用效益低下，企业转型无力，致使土地低效利用，如慈湖高新区内双力起重项目，该企业主要生产门式起重机项目，但因实体经济下行压力，导致大型门式起重机市场低迷，企业利润不足，同时，企业未能及时转型和开发新项目，导致目前企业已处于停产状况，土地产出效益低下。

　　2.3 规划调整等原因致使低效利用因重大交通、水利等基础设施、公共设施建设，原规划进行调整，已供土地长期不能建设，土地利用强度、利用效益低，致使土地低效利用，如慈湖高新区内和顺置业发展项目，2012年企业以招拍挂方式取得7.97hm2土地使用权，拟开发商品房项目。2013年，因马鞍山市过江隧道重大交通项目影响，该地块规划已调整，导致和顺置业房地产项目不能按合同约定建设，土地低效使用。

　　2.4 司法程序等原因致使低效利用企业债务原因使得法院介入，用地单位资产被法院冻结或拍卖，在司法程序未履行完成时，土地不能得到处置，土地长期形成低效利用，如博望高新区内艾普生机电制造有限公司因债务原因，企业用地被法院冻结，由于法律诉讼时间周期长，且冻结资产无法处置，导致该土地长期闲置，无法产生效益。

　　3 市辖区低效用地再开发利用形势分析

　　3.1 区域发展战略的新机遇 “十三五”期间，“一带一路”、长江经济带、皖江承接产业转移示范区、皖南国际文化旅游示范区等一系列国家区域发展战略有机融合、同频共振，政策叠加效应逐步凸显，将对马鞍山市一江两岸协调发展、积极承接产业转移、产业结构优化升级产生深远影响。长三角一体化进程加速，皖江城市带加快建设，海峡两岸产业转型转移示范基地设立，将为马鞍山市在更高层次、更宽领域、更大范围内整合资源和配置要素提供更为有利的支撑平台。