环南京丨土地市场进“退烧”阶段马鞍山补仓优质地能否重燃活力
近日，马鞍山主城区挂牌2宗商品住宅用地，总建面约，值得注意的是，城中板块2021-54号地块起始楼面价高达，与邻近2021-21号地块（德信云起轩）相比，，城东2021-55号地块起始楼面价较邻近伟星2021-20号地块
首先，这两宗地块分别位于城中和城东成熟区域，地段上占有一定优势，商业、教育等配套优势也较为突出，且周边地块均于今年7月刷新区域楼面价。在地段和高价地加持下，这也直接导致了起始楼面价均有不同程度的上涨。
图：马国土出让告字[2021]第48号地块分布图
地块位于马鞍山老城区，板块内交通路网发达，湖南路、湖东路和湖西路等多条主干道通达全城，实验小学、采秣小学、东苑小学、马鞍山二中等众多名校汇聚于此；商业配套方面，拥有金鹰天地、八佰伴、香港城等多个商业综合体，业态丰富，本身对购房者的吸引力较大；另板块内拥有雨山湖自然景观资源，整体地段优势突出，商业、自然等资源与其他板块相比，优势是十分明显的配套完善。
从周边市场来看，近一年仅2021-21号地块（德信云起轩）1幅涉宅用地成交，成交楼面价12515元/㎡，溢价率126%，为全市单价地王，规划344套房源，目前已公开金鹰、万达城市展厅，预计年后入市。周边主力在售玖著里项目平均每月流速在60套左右，林语春风园目前无房源在售，后期剩余2栋洋房待售，揽月湾尾盘在售，待入市地块有英郡二期和德信云起轩，体量不大。综上，地块周边存量较小，基于在售项目流速，未来市场竞争度较小。
图：2021-54号地块周边配套及在售新房项目分布
本地块位于城东板块东站片区，紧邻马鞍山东站，距离主城核心区域约3.5公里，板块内主要依靠高铁、高速作为外部交通驱动，秀山湖风景区、奥体中心作为内部资源支撑，打造马鞍山东部高端生活和居住区；另随着上半年花山区政府的搬迁落定（汇金大厦），板块政策、资源配置也将向城东区域倾斜，相关基础建设也会相继落地，并且能够带动周边生活配套的加速建设，板块价值不断提升。
从周边市场来看，近一年仅2021-21号地块成交，由伟星房产以9540元/㎡楼面价竞得，溢价率89.55%。周边主力在售项目有中奥江南云筑、文一湖语轩、星悦府，星悦府目前暂无房源在售，前期流速达150-180套/月；纯新盘玖樾台目前已领销许，精装备案价16500-18300元/㎡，产品包括119㎡三房两卫、133㎡三房两卫（大横厅设计）、168㎡三房两卫（大横厅设计）、228㎡四房三卫，即将首开；另待入市地块有伟星2021-21号地块。我们预测，整体来看，本地块周边有高价地支撑，但后期存在一定竞争。
图：2021-54号地块周边配套及在售新房项目分布
纵观近期马鞍山新房市场，近几个月供应量持续处于低位，多盘加推计划一直延迟，10月成交4.71万方，环比、同比均下滑明显，成交均价呈现波动式小幅上扬趋势；从近期开盘的典型项目来看，城中板块玖著里和城东板块江南云筑虽流速尚可，但开盘去化率均下滑明显。另马鞍山二手房市场成交量已连续下滑7个月，整体市场降温明显。
图：近一年马鞍山主城区（花山+雨山）商品住宅月度走势（住宅+别墅）
表：城东、城中板块典型项目历次开盘去化对比
目前整体房地产市场面临较大下行压力，房企的融资环境仍处于高度收紧状态，土地市场持续降温，流拍率上升，为防范地块流拍，马鞍山此次挂牌的2宗地块地段优势明显，体量适中，但考虑到马鞍山目前一二手房市场冷淡，购房者观望情绪浓厚，上月城北板块新都单元C地块终止出让，土拍有降温之势，此次优质地块的出让恐难达到市场预期。
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