抱紧深圳大腿！马鞍岛和南沙投资买房怎么选？
在之前的稿子里，我们曾经详细分析过因为深中通道飞架，瞬间变成“环深投资热土”的，中山马鞍岛。（具体可见→《爆炒的马鞍岛：排队抢房，不值得！》）
然后，就会有很多以投资为目的的小伙伴问起，同样是在深中通道的两侧，同样是投资大热门，还有着几乎相同的价格区间，到底是广州的南沙更有潜力，还是中山的马鞍岛呢？
这两个地方分别适合怎样的投资者？具体的楼盘，又该怎么去做选择？这一篇，我们就来说说这个话题。
很多人把南沙和马鞍岛直接做对比，其实不太妥当，确切地说，他们并不在一个比较层级上。
一张珠江口的热点区域示意图，大概可以看得到他们的地理位置关系。
南沙的位置斜插进珠江入海口正中，而马鞍岛的位置处于湾区西岸。
深中通道以一个Y字形的设计，联结起了深圳宝安、南沙南部和马鞍岛三地。
单纯从距离上来说，两地的深中通道入口到深圳市区的距离相仿。
但是！南沙是一个规划面积800多平方公里的新区，且南北狭长，从南沙北部至南部的深中通道入口附近，就算开车，耗时都妥妥接近一小时。
而马鞍岛是一个很小的岛，总面积只有35平方公里，岛内任何区域，基本都相当于“深中通道口”。
所以，事实上，要论与马鞍岛的直接比拼，只能同样是深中通道口的万顷沙板块而已。
讲真，若是当下的状态，两边都非常原始。
马鞍岛主要是荒地+旧的制造业厂房。
而万顷沙除了拥有一个约等于十八线小县城的镇中心，以及一批物流园之外，最抢眼的，是一望无际的芭蕉田。
但也正是因为这样，这两个区域都属于“未来可期”的区域——
拥有和深圳一小时以内的通勤便利，以及看起来几乎完美的规划图景。但是，同样是画饼，两个片区的“饼”，未来的滋味可不太一样。
在交通上的PK，万顷沙完全可以吊打马鞍岛。
万顷沙背靠国家级新区南沙，有着国家级自贸区的强IP，是当下大湾区最有概念的区域。
这儿位于南沙西南面。在这块土地上，最有确定性的规划，偏重于交通方面。
在刚刚出炉的《南沙综合交通枢纽规划（2020-2035年）》中，从省的层面明确了南沙由大湾区地理几何中心向区域交通中心、功能中心转变。
而万顷沙是区域交通中心的重要承载力量。除了深中通道这个板上钉钉的交通利好之外，万顷沙还会拥有南沙的三个一级客运枢纽之一——南沙站枢纽。
南沙站枢纽的设计规模和广州南站相当，未来，广州至珠海（澳门）高铁、南沙至珠海（中山）城际、中南虎城际、肇顺南城际以及深南高铁、赣深客专都会在这里交汇。
光从高铁的名字，就能看得出来这里的轨道交通会有多么四通八达。
更适合通勤乘坐的城际地铁也是有的。
目前，广州18、22号线号线将从北向南贯穿广州、中山和珠海。
这条线通了之后，从万顷沙出发，半小时之内可以抵达各大CBD——万博、琶洲西区，以及，珠江新城。
而马鞍岛的交通，就要单调得多了。
这座小岛距离中山东区CBD大概有半小时时间的车程，岛上没有高铁站，暂时也没有确定的地铁站。
除了深中通道本身，马鞍岛可以拿出来说的，是从广州延伸下来的城际地铁18号线，以及，等待搬迁的中山港。
通过水运上下班基本上是个笑话，真正对于广州和中山之间通勤比较有意义的，只有18号线号线年开通，但在马鞍岛上的选址还没有透露，只有一些小道消息在流传。
哦，不对，还有规划中的400辆大巴，一日不停地在深中通道往返，专运社畜。
不过，如果从产业方面来看这两个区域，又不太一样了。
万顷沙的产业吸引力，是强于马鞍岛的。
在官方宣传中，马鞍岛的定位是“现代化国际化创新型城市新中心”。
所以，从项目用地图上，没看出多么国际化和创新的模样。
已经出现了近百家企业，但大都是传统制造业为主
好在宅地的比例并没有很高，未来在本地上班的购买力，多多少少会对本地的住宅有一些支撑。
而万顷沙的情况似乎会稍微好一些。
但至少公司看起来有名有姓，企业规模要大许多
但要命的是，万顷沙的面积大，未来住宅的供应量也大，靠这点产业支撑房价，怕是要整段垮掉。
文中说，将围绕万顷沙片区的规划检讨开展研究，谋划片区产业功能定位，着力培育上下游产业链全产业链业态，研究发展新型产业园区和，总部基地。
绝大部分的写字楼，还是一排基坑呢
因为在画饼方面有所侧重，在利好兑现的速度上，两个区域也有着各自的节奏。
三五年之内，无论在哪，都不宜居住
但是，如果说整个居住区的兑现度，个人觉得，马鞍岛整个板块成形的速度会比万顷沙更快一些。
目前的马鞍岛，配套设施推进的速度还是蛮快的。
等到深中通道落地三两年，基建和配套逐渐建成，马鞍岛凑凑合合也就可以住了。到时候这个小岛的价格走向，一方面视乎于深中通道对面的房价，深中通道的成本和通达性，另一方面，视乎于这儿究竟能不能吸引足够的深圳企业，生长出土生土长的居住需求。
毕竟，南沙虽然定位高，但要照顾的片区实在太多了，南沙湾、灵山岛、横沥岛……哪哪都是高大上的概念，哪哪都要花钱，不花钱建点配套，地也卖不出去。
广州各大CBD+深圳前海自贸区的睡城。
前年底开始，马鞍岛有新货入市，每开必火，所以，当下是没有房子可以卖的。
但是年内在等待入市的楼盘挺海量的，有八个。
从四五月份开始，岛上就进入各盘争奇斗艳的状态，价格大概率能够低至2.5万元左右，也会有更多的产品可供选择。
毕竟，这个岛就这么点大，离出口再远，也不过三四公里的路程，对于开车来说，不是个事儿。
总的来说，北区的产业更集中，配套会成熟得更早，但也距离深中通道出口更近，投资回报期会更短，缺点是会有深中通道引桥的噪音，以及工业区的污染更重；
隔壁在建的引桥桥墩清清楚楚，完全没有办法视而不见。
转过来，就是大片的工业园区了……
北部的几个楼盘大抵如此，只有翠亨新区规划馆周边板块相对宜居，但目前这个区域还没有土地出让
而南部科学城更偏重生活区，未来居住体验会更好，但是整体成熟的速度会更慢一些，当下的状态大概是这样的……
南部更适合真正的自住客，或者长线投资的人群。
现在，南部的楼盘只有雅居乐北塔项目，接近南部的区域，还有一个保利天汇。
在售的楼盘不多，如果对开发商的规模稍微有点要求，就只剩下上面三家可以挑了。
这三家都打着“18号线首发站”的概念，但他们到南沙站的直线号线通勤，可能得天天骑小电驴。
而从生活配套成熟度来看，中国铁建海悦国际和中建弘阳德信·湾璟壹号都在镇政府附近，是相对成熟的居住区，小饭馆什么的，也都是有的。
总的来说，如果非要在这片土地上有点自住需求，还是尽量选择靠近成熟区域的项目，如果想长长长期投资，不在乎变现周期的话……
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