小尺度园区如何更新为主题产业园区
目前，各地开发区在二级园区更新方面的操作案例比较多，我们也考察和参与过一些小尺度园区更新项目。根据我们的研究经验，成功的小尺度园区更新项目，大多遵循了以下四方面的更新理念，一是鼓励特色产业，二是鼓励有机更新，三是鼓励空间蜕变，四是鼓励模式多元，下面我们分别阐述一下。
第一条更新理念，就是要鼓励发展特色产业，形成主题产业园区。目前市面上，这些城市中的二级园区的更新方向，可以分为创意产业园和科技产业园两大类方向，都是比较适合都市产业园的方向。
创意产业园已经不是最开始时候比较空泛的文创园区概念了，而是会聚焦某一个创意产业方向，比如时尚艺术、建筑设计等方向，通过加强同类型企业的聚集度，来提升园区的主题概念。在物业更新上，一般这些创意企业也比较喜欢老旧厂房那种格调和空间感，主要的更新手段是以旧厂房个性化改建为主。
上海大宁中心广场，原本为上海第一机床厂，它利用自己位于环上大影视园区的资源优势，聚焦影视动漫、电竞游戏产业，已经集聚了300余家影视文化企业。同时，围绕上海打造“全球电竞之都”的目标，积极发展电竞产业，吸引上海市电竞协会、拳头、动视、香蕉计划、心动网络、苏宁电竞、EDG战队等近30家头部电竞企业及战队入驻。
还有一类园区，是往更加硬核的科技产业园方向进行更新。这类园区主要利用现在新型产业用地的政策，就是通常所说的M0用地。一般通过把园区物业更新为标准厂房或者新型产业用房，在产业上聚焦生物医药、医疗器械、信息技术这些高端研发制造业，为城市在制造业退出后提供新的发展动力。
龙湖淡水湖畔科创园位于上海闵行区，从黄二村工业园这样一个村集体低端制造业园区，更新升级为以人工智能、航空航天、生物医药2.5智造为主的科创园区。新建设的功能性厂房可以提供“研发+生产+办公”空间，已经吸引了节卡机器人、蓝箭航天等企业的入驻。
第二条更新理念，是鼓励对园区物业进行有机更新。2021年，住建部提出在实施城市更新行动中要防止大拆大建的通知，提出要转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主的有机更新理念。
从实践经验来看，在都市产业园区更新项目中，可以对物业条件较好的建筑实施现状保留微改造手法，实现现有建筑的功能提升；对部分不符合未来园区产业需求的空间，可以实施局部改造加建，以及对未利用空地进行重新利用，实现集约利用；而对于剩余没有改造条件的空间则实施局部拆建、重建，进而为园区补充产业服务等公共功能。
通过有机更新的方式，可以帮助产业园实现从同质化空间到多元化空间的调整，形成产业功能融合的园区格局。同时，园区功能的提升，为更新实施主体在物业租售外，增加了通过产业服务等资产运营方式，实现长期稳定经营回报的可能。
上生新所为万科在上海的城市更新项目，通过留、改、拆的方式将上海生物制品研究所改建为一个标杆型的创意产业园。具体来说，就是对“哥伦比亚乡村俱乐部”这一历史建筑进行保护修缮，植入了号称“世界最美书店”的茑屋书店和网红泳池；改建原来的疫苗研究生产用房，将功能调整为创意办公和人才公寓；还有就是拆除外围一些低矮简陋的配套用房，重建为新的商业和消费空间。
第三条更新理念，就是在有机更新留改拆的基础上，仍然需要对原有用地条件进行调整，来使园区空间蜕变，满足新产业的空间使用需求。
总的来说，无外乎三个方面：一是园区建筑容量的变化，一方面是促使土地的集约高效利用，另一方面这也是一些园区最终能实现更新投资平衡的最大保障条件；二是对园区的建筑功能、土地性质进行调整，这点很好理解，大多数都是从工业用地向商业、商务用地，或者是新型产业用地进行调整；三是要对园区的形象进行升级，包括建筑形象的升级以及园区生态景观的完善。
要实现上述三个方面的更新，在建筑、规划层面有非常多的操作手段，下面我们分别从产业增容提质、建筑功能兼容、土地性质调整、园区形象提升等四个方面谈一下。
产业增容提质方面，要提升建筑容量，可以推动高层厂房建设，在更高的集约用地下，实现轻型制造、精密制造的工业上楼。
建筑功能兼容方面，可以以M0用地的形式来实现，除了可以实现研发、生产功能的融合外，我们可以看到，全国各地目前的M0用地政策，普遍都允许适当提高原有土地的容积率和配建比例上限。
土地性质调整方面，主要涉及的是城市产业退二进三，原有的工业用地可以工转商、工转居，对园区功能进行腾笼换鸟。
园区形象提升方面，除了外立面美化、园区增绿这些硬件设施的升级，还要有智慧低碳等软件方面的提升。
当前，老旧工业园已经在实践中探索出了多种更新合作模式。因此，第四条更新理念，是在园区更新的合作模式上鼓励多元化的操作方式。根据我们的研究，可以得出如下四种更新模式，下面我们结合案例逐个阐述一下。
一般以国企集团为主，在集团内成立专门的更新部门，对集团所持有的存量闲置资产进行资产盘活，实现企业转型。更新后的园区既可以企业自用，发展新的集团业务；也可以单纯地出租经营，成为园区运营商。这块做的比较好的，像上海的华鑫置业，它是上海仪电集团旗下实施不动产战略的实施主体。它已经通过对自身物业的改造，成功打造了华鑫天地和华鑫中心两个系列品牌，一个专注于园区，一个是办公楼产品。不仅如此，它还与闵行梅陇合作，以品牌输出的方式，受托改造了一个36万方的第三方园区。
这种模式是由轻资产运营商对园区进行整租，不转移土地使用权，通过轻资产运营商对土地进行变性和物业改造来提升租金水平。这种模式已经非常成熟，形成了一些具有规模的企业，像德必集团、锦和集团等。以德必集团为例，它有签20年长租合约的承租运营、管理经验输出的受托运营和参股运营三种方式。通过对合作项目进行二次定位和更新改建，可以大幅提升物业出租价格，作为二房东的租赁收入占到德必集团营收的80%。
这种方式通过协议出让或股权转让，原业主可以退出项目，由聚焦于产业地产更新的地产商或资本方重新进行物业的调整、盘活、增值。相对来说，这个方式目前在深圳、上海、北京等地区的增量更新模式中运用得较为普遍，新的产业地产商在获得土地使用权后，向政府提出规划变更请求，把老旧厂房重建为工业上楼项目，可以快速实现城市更新项目的现金流平衡。以翰同资本为例，它聚焦于在北京、上海对商办资产的收购、改造和运营，通过与行业内的相关资源进行合作，共同推动物业更新。比如它和华住集团共同收购了张江盖臣商务中心，改造后与阳光城达成了物业的出售协议，实现了项目退出。
这种方式是政府主动下场，推动辖区内低效资产的依法回购，实现存量土地的重新入市。比如北京经开区成立了亦庄城市更新有限公司，主要职责就是以政府主导、市场化运作方式推动北京经开区的有机更新。代表案例是对GE航卫项目进行第三方价值评估，以资产回购方式主动回收土地，定向服务于经开区四大主导产业之一的新能源汽车产业链。无疑，这种方式要求开发区具有比较强的资金实力和产业判断能力，聚焦主导产业方向，主动推动开发区的更新升级。
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