华东土地市场进入“春分”时节多地迎来土拍开门红
本报记者 方超 张家振 上海报道
“日月阳阴两均天，玄鸟不辞桃花寒。”随着春分节气的到来，大地春暖花开，华东地区土地市场也正逐步升温。
3月17日，江苏省南京市2023年首轮土拍正式落幕。据了解，南京市此轮土拍共推出11宗地块，最终全部顺利成交。其中，4宗地块封顶摇号、3宗地块溢价成交、4宗地块底价成交，共计揽金176.68亿元，平均溢价率7.98%。
在南京市土拍迎来“开门红”之前，同处华东地区的江苏省苏州市和浙江省杭州市也均已完成2023年内首轮土拍。2月23日，苏州市2023年首轮土拍落锤，最终11宗地块成交，成交总金额约140亿元，而杭州市2023年首轮土拍总出让金额达到182.2亿元。
《中国经营报》记者注意到，在以苏州、杭州和南京为代表的华东地区2023年首轮土拍中，民营房企参与度开始回升，并成为外界关注的焦点。例如，在南京市2023年首轮土拍中，伟星房产以31亿元的价格夺取竞争激烈的建邺区G03号地块。而在杭州市2023年首轮土拍中，滨江集团耗资约34亿元竞得三宗地块，成为该轮土拍中的最大赢家。
多位房地产业内人士在接受记者采访时表示，苏州市、杭州市和南京市均已顺利完成2023年首轮土拍，土地市场热度回升明显。这也与上述城市增加优质地块供给，楼市暖意渐显等因素密切相关，而后续举行的合肥市土拍等亦有望延续这一升温趋势。
南京市2023年首轮土拍颇受房地产业界关注。
相关资料显示，在南京市2023年首轮土拍中，11宗地块全部成功出让，合计揽金达176.68亿元，土地出让总面积约41万平方米，总规划建筑面积为91.25万平方米，成交楼面均价为19364元/平方米。
诸葛找房数据研究中心分析认为，在供地政策优化调整的支撑下，南京市土地市场似乎也逐渐开启了“少量多次”的供应模式。其中，南京市主城区多宗核心地块备受开发商追捧，建邺区G03地块和雨花台区G05、G06地块的竞争颇为激烈。
“从最终的土拍结果来看，溢价成交、触顶成交地块都是位于河西南部、雨核等热门区域，而江北、溧水以及前期外界比较看好的南部新城和江心洲板块，最终都是小幅溢价成交或底价成交。” 南京市某地产研究机构分析师钟涛（化名）向记者分析，南京市2023年首轮土拍结果表明，南京房地产市场正呈现出局部回暖的趋势。
除南京市外，苏州市和杭州市已在今年2月先后完成2023年首轮土拍，土地市场亦保持着较高热度。
2月16日～23日，苏州市2023年首轮土拍顺利收官。公开资料显示，苏州市此轮土拍共推出11宗地块，起始总价130.29亿元，最终11宗地块全部成功出让，其中3宗地块触顶摇号、2宗地块溢价成交，6宗地块底价成交，土地出让金总收入约140亿元。
值得注意的是，苏州工业园区和高新区等热门板块持续受到开发商追捧。其中，位于中新大道南、星港街西的工业园区湖西地块，经过了多达65轮竞拍，正式竞价不到2分钟就触及最高限价进入线下摇号环节，最终被华润置地以35650元/平方米的楼面价摘得，刷新了苏州工业园区地价纪录。
此外，此前一直保持较高土拍热度的杭州市，2023年首轮土拍同样表现不凡。在推出的13宗地块中，有8宗地块触顶摇号、2宗地块溢价成交、3宗底价成交，总出让金额为182.2亿元，平均溢价率9.3%。
记者梳理发现，目前已经完成2023年内首轮土拍的苏州市、杭州市和南京市三城，在土地市场揽金已累计近500亿元，无流拍土地、溢价率提升等成为共同特征。
“杭州市今年首轮土拍的地块触顶成交比例进一步上升，整个华东地区土地市场的热度也回升明显。”华东地产房地产业内人士向记者表示，南京市和杭州市等长三角地区头部城市正持续受到开发商关注，土地市场回暖明显。但像地处苏北、皖北等地的长三角地区三四线城市土地市场热度“并不会有太大的上升空间”。
在房地产市场热度回升的大背景下，越来越多的民营房企正回归土拍市场，不过央国企仍是拿地主力。
相关资料显示，在南京市2023年首轮土拍中，招商、中海、建发股份、厦门国贸及颐居建设等央国企积极参与其中，从最终成交金额来看，央国企依然占据较高比例。
据安信证券统计数据，在南京市2023年首轮土拍中，国企全口径拿地金额为125.5亿元，拿地金额占比达71.1%，这一比例较2022年第五批次的49.9%进一步提升。
尽管如此，在南京市2023年首轮土拍中，夺得河西“地王”的民营房企伟星房产更受关注。
在南京市2023年首轮土拍中，建邺区G03地块受到诸多开发商追捧，开拍1分钟即触顶摇号，最终被伟星房产以楼面价43173元/平方米、总价31亿元的代价拿下。这一楼面价仅次于葛洲坝地产此前摘得的河西南G14地块，该地块楼面价高达45213元/平方米，此后被开发为葛洲坝南京中国府项目。
凭借31亿元的拿地金额亦让伟星房产高居南京市2023年首轮土拍房企拿地金额排行榜首位。
“在2022年南京市土拍中，伟星房产等民营房企积极参与其中。”南京市房地产业内人士告诉记者。近年来，伟星房产频频加码南京房地产市场，并已在南京市摘得4宗地块。
此外，在苏州市和杭州市等地2023年首轮土拍中，民营房企亦成为外界观察当地房地产市场热度的重要切口。
在杭州市2023年首轮土拍中，杭州本地知名民营房企——滨江集团耗资34亿元摘得3宗地块，分别位于未来科技城、良渚和大江东，总建筑面积为20.7万平方米。
“自集中供地以来，滨江集团在杭州市一共竞得了46宗含宅地块（全口径数据），成为最大的‘地主’。”克而瑞研究中心认为，在杭州市2023年首轮土拍中，民营房企共摘得7宗地块，超过半数。
据克而瑞研究中心统计数据，除滨江集团外，浙江中豪、中腾置业、杭州富阳山水和伟星房产等浙系民企亦均有所斩获，且浙江中豪、中腾置业均为在触顶摇号阶段竞得。“从拿地企业多元也能看出本次土拍的热度。”
而在苏州市2023年首轮土拍中，尽管招商蛇口和建发股份等央国企依然为拿地主力，但亦出现朗诗地产和山西万信等民营房企身影，并成功竞得了土地。
春江水暖鸭先知。记者梳理发现，在民营房企积极参与、土拍市场热度回升的背后，则是地处华东地区的多座城市楼市开始逐步回暖。
国家统计局日前发布的2023年2月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上海市、南京市、杭州市和合肥市等多座华东地区城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均有所上涨。
以南京市为例，我爱我家南京研究院分析认为，今年2月，南京楼市“小阳春”提前到来，全市二手房成交7808套（含高淳、溧水），环比增长17%，同比大增93.4%；市场活跃度明显提升，交易量持续走高。在价格方面，南京市二手房成交均价为31679元/平方米，环比下降6.6%，同比则上涨2.5%。
“南京市房地产市场正在慢慢好转。”钟涛向记者表示，不过总体而言，南京楼市今年还会处于平稳修复阶段。“预计南京楼市今年上半年处于横盘震荡状态，下半年才会有明显修复迹象。”
易居克而瑞浙江区域数据显示，今年2月，杭州市十区商品住宅成交面积87.1万平方米，环比下降10%，成交均价30594元/平方米，环比下降16%。但易居克而瑞浙江区域分析认为：“杭州新房供应涨幅明显，逐步回归常态，成交虽有回调，核心改善盘依旧高热。”
在二手房市场方面，杭州贝壳研究院统计数据显示，今年2月，杭州市二手房成交量达7396套，环比1月涨幅达到133%。这一数据亦创下了自2021年6月以来的网签最高值。
另据克而瑞苏州房产测评统计，今年2月，苏州市区商品住宅的供应面积为23.13万平方米，同比增加155.66%；成交面积约44.67万平方米，同比增加48.66%。
记者梳理发现，宁波市和合肥市等华东地区城市也将拉开2023年首轮土拍的大幕。根据合肥土地网日前发布的《2023年第一批集中供地挂牌公告》，合肥市2023年首轮土拍拟推出6宗涉宅用地，在地块总量减少的同时，6宗地块全部要求精装交付。
“土地供应量少，有利于加速存量项目去化。在楼市回暖、入市房企增加、市场库存不多的情况下，如果土地市场热度提升，对楼市整体回暖会有更大帮助。”合肥市房地产业内人士对记者表示，合肥市土拍规则调整或将推高房价，提升房企的利润空间。
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